Smiley face Smiley face Smiley face Smiley face

لجنة تعديل قانون الإيجارات لم تنه أعمالها منذ سنتين !

لجنة تعديل قانون الإيجارات لم تنه أعمالها منذ سنتين! عريضة لمجلس الشعب لتعديل قانون إيجار عقارات تجارية مؤجرة قديماً

يأملون أن ينصفهم القانون هذه المرة لأن قانون الإيجارات الحالي لم يحل مشكلتهم بعد، رغم التقدم الطفيف بأحقيتهم في شراء ما يسمى «الفروغ» وحسم 10 بالمئة من قيمته، ولكن من يجبر المستأجر القديم أو مالك المتجر، كما يقال، على بيع فروغه، فالمؤجر لايزال تحت رحمته ما لم ينصفه القانون، ولاسيما أنه يدفع أجرة تساوي «ملاليم» مقارنة بأسعار السوق حالياً، ومع إنهم مالكو «رقبة» العقار لا يزالون يعانون جور المرسوم 111 لعام 1952 الذي فرض تمديد العلاقة الإيجارية من دون توفر إرادة طرفي العلاقة، ومن تبعاته الظالمة حتى الآن لعدم قدرتهم على فسخ العلاقة الإيجارية التجارية واستعادة حيازتهم العقارات الخاضعة لقانون التمديد الحكمي مقابل التعويض على المستأجر أو مالك المتجر كما في العقارات السكنية، ويعانون غبن بدلات الإيجار التي تقررها دعاوى التخمين، والأنكى من هذا أن عدداً كبيراً من المستأجرين القدماء من أصحاب المحال التجارية يؤجرونها للغير بعقود شراكة صورية معهم لأنه لا يحق لهم تأجيرها، ويصعب على مالك رقبة العقار إثبات أن العلاقة الحقيقية بينهما علاقة إيجارية وليست شراكة، وليس في استطاعته سوى النظر إلى رزقه وهو يذهب إلى الغير.

معروض أمام مجلس الشعب..!
كما يأمل مالكو العقارات السكنية المؤجرة قديماً والخاضعة للتمديد الحكمي، والتي لا تزال على الشيوع وهي عقارات كبيرة وفيها عدد كبير من المالكين، أن يمكنهم القانون الجديد من إقامة دعوى فسخ العلاقة الإيجارية من دون شرط توفر إرادة 75% من المالكين لأن إمكانية رفعها مع وجود هذا العدد الكبير من المالكين شبه مستحيلة.
جور المرسوم 111 لعام 1952 وتبعاته طال أيضاً جهات عامة، حيث إن هناك عقارات تمتلكها جهات عامة مؤجرة لأفراد وهي تخضع لقانون الاستثمار(القرار بقانون رقم 106 لعام 1958) ولكن مع الوقت تحولت العلاقة التعاقدية بين الدولة والمستثمر إلى علاقة إيجارية بحكم قضائي، وقد تنبه الغيورون على العقارات التي تمتلكها جهات عامة لهذا الأمر وأنها تخضع للقرار بقانون رقم 106 ولا تخضع لأحكام المرسوم 111 وتم طرح الموضوع أمام مجلس الوزراء.
وقد كان عشرات المواطنين من مالكي عقارات تجارية مؤجرة قديماً خاضعة للتمديد الحكمي في دمشق وريفها تقدموا بـ «عريضة» منذ ثلاث سنوات إلى مجلس الشعب لتعديل قانون الايجارات الحالي رقم 20 لعام 2015 وإزالة الغبن عنهم، وتضمنت العريضة مجموعة اقتراحات تم مناقشتها ودراستها من قبل لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية في مجلس الشعب آنذاك وتمت توجيه مذكرة إلى وزارة العدل لإعداد دراسة حول تعديل قانون الايجارات الحالي بما يعيد التوازن إلى طرفي العلاقة الإيجارية، بحيث لا يُظلم طرف ولا يثرى طرف على حساب آخر، وقد تشكلت لجنة في وزارة العدل لتعديل قانون الإيجارات ولمعالجة الثغرات الموجودة فيه وتقديم دراسة في هذا الموضوع ولكن إلى الآن لم نرَ مخرجات هذه اللجنة رغم مضي أكثر من سنتين على تشكيلها.
ثغرات في قانون الإيجار
أمين سر مجلس نقابة المحامين في سورية محمد سمير بطرني أوضح أن القانون 20 شكل نقلة نوعية فيما يتعلق بقانون الايجارات، وقال: مرسوم الإيجارات رقم 111 لعام 1952 جاء بأحكام جائرة وتدخل المشرع حينها بإرادة التعاقد وجعل من عقد الإيجار ممدداً بحكم القانون ولم يعد هناك إرادة للمالك أو المؤجر بأن ينهي عقد الإيجار في الوقت المحدد وتلا هذا المرسوم الكثير من التعديلات وكان التعديل الأبرز منها القانون رقم 187 لعام 1970 لأنه حصّن العقار من موضوع زيادة الأجور ولم يعد حينها في وسع المالك أن يقيم دعوى ويطلب فيها زيادة الأجور، مشيراً إلى أن هذا أدى إلى ظلم المؤجر على مدى أكثر من 50 أو 60 عاماً، وقال: لا يعقل على سبيل المثال أن منزلاً في منطقة المالكي بدمشق وأجره الشهري 100ليرة في الوقت الذي لا تخضع فيه الإيجارات للمرسوم 111 والقانون 187 كانت تؤجر بمئات آلاف الليرات.
ولفت بطرني إلى أن القانون 20 سبقه القانون رقم 6 لعام 2001 الذي أعاد المبدأ العام للتعاقد بأن العقد شريعة المتعاقدين ما خفف من وطأة المرسوم 111 وما تلاه من تعديلات وجعل من حق المالك زيادة الأجور كل ثلاث سنوات فيما يتعلق بالدور السكنية الخاضعة للتمديد الحكمي، وأضاف: ثم صدر تعديل للقانون رقم 6 بالقانون رقم 10 لعام 2006 الذي عدل مادة واحدة تتعلق بـ «المتاجر» وأخضعها أيضاً لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين وهي نقلة نوعية أخرى تطلبها تطور الحياة وتبدل الحالة التي كانت وراء الأسباب الموجبة للمرسوم 111 قبل أكثر من 50 عاماً، مشيراً إلى أنه بعد ذلك جاء القانون 20 الذي وجد أن مالك رقبة المتجر أو العقار المؤجر قديماً قد طاله شيء من الغبن نتيجة مرور الزمن والتشريع الجائر ما أدى إلى أن يصبح المستأجر مالكاً للمتجر ويستطيع التفرغ عن المتجر من دون رضاء مالك رقبة العقار مقابل تقاضي ما أطلق عليه قيمة الفروغ، وقال: صدر القانون بحل جزئي وقضى بألا يستطيع المستأجر التفرغ والتنازل عن بيع المتجر إلى الغير(بيع فروغه وعناصره المادية والمعنوية) كما كان معمولاً به سابقاً إلا بعد إعلام المالك وله حق الخيار إما بالشراء بعد انتقاص 10% من الثمن المعروض أو تقاضي نسبه 10% من الثمن المعروض، مشيراً إلى وجود ثغرة في القانون 20 فيما يتعلق بهذه النقطة.. فإذا لم تسدد الـ(10%) لمالك رقبة العقار، فماذا يفعل وهل يلاحق المستأجر السابق المتفرغ عن المتجر الذي قبض كامل المبلغ وربما سافر إلى خارج البلاد أم يلاحق المستأجر الذي اشترى المتجر، وأضاف: الحقيقة أن القانون «سكت» ولم ينص على فقرة خاصة بهذا الموضوع وكان يفترض أن يكون النص (والمستأجر والمالك المتفرغ والمتفرغ له متكافلين متضامنين بأداء العشرة بالمئة) و نحن بانتظار الاجتهاد القضائي بأن يبت في هذا الأمر.
ولفت بطرني إلى وجود ثغرة أخرى في القانون 20 لأنه لم يوضح ما العمل التجاري وما العمل الحرفي، مؤكداً أن هناك عقداً في القانون المدني وهو عقد الهبة والقانون 20 «سكت» عن هذه الحالة ولم يعط حلاً لها لأنه الهبة تكون عادة بلا ثمن أو بلا عوض ولم يفعل القانون شيئاً فيما لو كانت الهبة من الأب إلى الابن أو للغير- فإذا كانت للغير فما هي القوعد والإجراءات التي يجب أن تتم فيها.
الحل الجذري يحتاج دراسة
وجواباً عما يطالب به الكثيرون بإيجاد حل جذري لإنهاء العلاقة الإيجارية التجارية الخاضعة للتمديد الحكمي وبأن تصبح كل العقود بعد إنهاء هذه الحالات تخضع لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين، قال: هناك صعوبة فالمستأجر أصبح مالكاً للمتجر من دون سبب سوى أن القانون صدر، والعقود تمدد بحكم القانون ولم يكن هناك قبل عام 1972 شيء اسمه فروغ محل، ولكن مع مرور الوقت أصبحت هناك قيمة لهذا الإشغال وأصبح اسمه فروغاً وبات عنصراً من عناصر المتجر وأحد أهم العناصر الأساسية وله القيمة الأكبر، وإذا أسقطنا هذا الأمر على قواعد العدالة فلا عدالة في تمليك المستأجر للمتجر من دون إرادة عقدية من مالك الرقبة.. وأضحى الحل أصعب مع مرور الوقت لأن هناك من تملّك المتجر نتيجة شرائه من مستأجر سابق حينما كان القانون يجيز التنازل عنه من دون موافقة المالك وسدد الملايين فكيف يكون الحل الجذري، ولذلك الأمر بحاجة إلى دراسة مستفيضة ومعمقة من أهل الاختصاص كأن يبقى في المتجر مدة زمنية طويلة لعشر سنوات مثلاً من دون ثمن لقاء إنهاء العلاقة الإيجارية أو أن يأخذ نسبة من قيمة العقار كما في العقارات السكنية ولكن النسبة في التجاري تختلف عن السكني ولا بد من دراسة معمقة.
عدم مساواة
وعن موضوع عدم المساواة في أحكام القانون بين مستأجر العقار التجاري والسكني لجهة عدم استعمال المأجور أو لجهة امتلاكه عقاراً مشابهاً في المحافظة ذاتها، قال بطرني: حتى في السابق كنا ننادي بهذا لأن مستأجر العقار السكني وإن كان يمتلك مئة عقار تجاري فرضاً وله رصيد في البنك بمئات الملايين هو في نظر قانون الإيجارات الجائر 111 لعام 1952 مستأجر ولم يكن باستطاعة المؤجر إقامة دعوى لاسترداد عقاره لعلة أنه يمتلك هذا المال وقواعد العدالة تقول إنه لا يجوز لشخص أن يثرى على حساب شخص آخر من دون وجه حق، وتالياً العدالة تقتضي إذا ثبت أن المستأجر لعقار تجاري ذو ملاءة مالية ويستطيع شراء متجر أو أكثر أو إنه يمتلك متجراً أو أكثر تقتضي أن يعيد المتجر من دون دفع أي تعويض.
وفيما يخص شكاوى البعض من بدلات الإيجار التي تقرها دعاوى التخمين حالياً لأنها تتناسب مع قيمة الإيجارات على أرض الواقع، بيّن أن أكثر من تضرر من تغير القوة الشرائية للنقد وتضخم الأسعار هو مالك رقبة العقار لأن الذي كان يتقاضى على سبيل المثال 10 آلاف ليرة كبدل إيجار قبل الأزمة لم يعد يتقاضى مئة ألف ليرة لأن المحاكم وبعد سنوات ضاعفت الأجور لعشرين ألف ليرة، بينما ثمن بضاعة المستأجر التي كانت قيمتها 10آلاف ليرة أصبح مسعراً لها بقيمة 100 ألف ليرة، مؤكداً أنه لم يكن هناك من عدالة في تحديد بدلات الأجور.
بحاجة لمعالجة
وفيما يتعلق بصعوبة رفع دعوى لفسخ علاقة إيجارية مقابل التعويض بـ40% من قيمة العقار في العقارات السكنية المملوكة على الشيوع والمؤجرة قديماً التي تخضع للتمديد الحكمي بسبب كبر هذه العقارات والتعداد الكبير لمالكيها كما في مناطق السكن العشوائي، قال: كان ذلك صعباً قبل الأزمة فما بالك الآن وهي بحاجة إلى معالجة وحل جذري، مضيفاً أن هناك أكثر من عشرين قانون يتعلق بالعقارات كالعقار الملك والعقار الأميري والعقار خارج التنظيم والعقار داخل التنظيم وغيره وأن كل عقار يخضع لأحكام مختلفة، وتساءل: لماذا لا تكون جميع العقارات في المدن داخل التنظيم واحدة وتتم معالجتها بإجراء إداري.. وعلى سبيل المثال حينما يرغب مالك بنقل عقاره بعد أن أصبح داخل التنظيم من أميري إلى ملك فيحتاج إقامة دعوى.. فلماذا دعوى ولماذا لا يكون عن طريق إجراء إداري عن طريق لجنة يرأسها قاضٍ وتخرج بقرار، لماذا دعوى تأخذ سنوات وسنوات؟.
خطأ كبير
هناك عقارات تمتلكها جهات عامة ومؤجرة للأفراد كمطاعم وأفران وغير ذلك وهي تخضع لقانون الاستثمار وليس المقصود بقانون الاستثمار رقم 10 وإنما القانون الذي صدر في القرار بقانون رقم 106 لعام 1958 مع بداية الوحدة بين سورية و مصر وهذا القرار جعل إمكانية لأن تستثمر عقارات الدولة من قبل الأفراد ولمدة ثلاث سنوات على الأكثر وفي نهاية المدة يتم الاتفاق ثانية ولكن لا تخضع لقانون الإيجار ولا يمدد العقد بحكم القانون، وعن هذا قال بطرني: مع مرور الوقت كان هناك حالة منظورة أمام القضاء وصدرت أحكام بقلب العلاقة التعاقدية بين الدولة التي هي الجهة العامة وبين هذا الشخص المستثمر إلى علاقة إيجارية، أي إنها طبق معه ما هو معمول به في العقارات المملوكة للأفراد على العقارات المملوكة للدولة وهذا خطأ كبير ما أدى إلى أن أصبحت الدولة تقيم دعاوى تخمين لزيادة الأجور أي إنها أقرت بهذه العلاقة نتيجة صدور حكم قضائي وأصبحت هناك مجموعة قرارات وأحكام، وأضاف: الغيورون على العقارات التي تملكها جهات عامة تنبهوا إلى أنها تخضع للقرار بقانون رقم 106 لعام 1958 ولا تخضع لأحكام المرسوم 111 لعام 1952. ولكن ما الحل في الوقت الذي نحن فيه أمام قرارات قضائية قطعية أكدت وأعلنت أن هذه عقود إيجار، مشيراً إلى أن الموضوع طرح أمام مجلس الوزراء وهناك لجنة تشكلت في وزارة العدل لتعديل قانون الايجارات ولاسيما فيما يتعلق بالعقارات المملوكة للجهات العامة، وقال: حسب معلوماتي لم تجتمع هذه اللجنة منذ سنتين.
التعديل ضروري
بدورها غادة ابراهيم- عضو مجلس الشعب والعضو المقرر في لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية فيه قالت: القانون رقم 20 لعام 2015 المتعلق بالايجارات هو تعديل للقانون السابق الذي كان قد مضى عليه سنوات.. ولكن دائماً في القوانين تظهر الثغرات عند التطبيق، وقد تبين أنه في القانون الحالي وبعد تطبيقه هناك بعض الثغرات وكانت هناك عدة مذكرات لمجلس الشعب أو لوزارة العدل أو من خلال آراء القائمين على تنفيذ هذا القانون أو لمن يخضعون لأحكام هذا القانون، مؤكدة أن هناك بعض الثغرات تمت مناقشتها وأن البعض منها تم إعداد مذكرة به إلى وزارة العدل لإعداد دراسة فيها، ولكن كمشروع قانون لتعديل قانون الإيجار لم يأت إلى مجلس الشعب حتى تاريخه.
معروض من متضررين إلى المجلس
وبخصوص المطالبات لتعديل قانون الإيجارات أكدت ابراهيم أن هناك مطالبات ومعظم أراضي الجمهورية العربية السورية مملوكة على الشيوع، والقانون 20 لم يعالج الكثير من الثغرات المتعلقة بالملكية على الشيوع وهنا التعديل ضروري وحاجة ماسة، وكذلك الأمر بالنسبة للعقارات التجارية لأن القانون 20 لم يتطرق لمعالجة المشكلات القائمة بين المالك والمستأجر، وأضافت: نأمل أن يأتي مشروع قانون إلى المجلس ليتم تدارك كل هذه الملاحظات ليكون قانون الإيجارات بالشكل الأمثل بما ينعكس على مصلحة المواطن مؤجراً كان أم مستأجراً.
وكشفت إبراهيم أنه أتى معروض من مواطنين متضررين من تطبيق القانون رقم 20 لعام 2015 منذ مدة عن طريق لجنة الشكاوى في مجلس الشعب يوضحون فيه وجهة نظرهم في الموضوع، وقالت: تضمن المعروض بعض المقترحات لتعديل هذا القانون لأنه بالفعل هناك مظلومية معينة في تطبيق القانون وقد أحيل هذا الموضوع بمذكرة إلى وزارة العدل وحسبما أوضح وزير العدل فإنه تشكلت لجنة في الوزارة لدراسة هذه الشكاوى والمقترحات وخاصة فيما يتعلق بالإيجارات التجارية ولكن إلى الآن لم يصلنا شيء بهذا الخصوص ولم يأتنا مشروع تعديل القانون.
اللجنة لم تنه أعمالها
حاولنا معرفة ما توصلت إليه اللجنة المشكلة في وزارة العدل بخصوص إعداد دراسة لتعديل قانون الإيجارات الأخير، ولاسيما أنه مضى أكثر من عامين على تشكيلها، فكان الرد مقتضباً جداً من الوزارة بأن اللجنة لا تزال تقوم بدراستها ولم تصدر مخرجاتها بعد

ADVERTISEMENT

Related Posts

Next Post

Discussion about this post

من منشوراتنا

آخر ما نشرنا